Die beiden haben mir extrem schnell weitergeholfen, vielen Dank!
MFH-Sofortankauf mit 7-Tage-Cash-Versprechen
Mehrfamilienhaus verkaufen sofort – Cash-Angebot in 7 Tagen, Notar in 4 Wochen
Wenn ein Insolvenzantrag binnen 21 Tagen droht, eine Erbauseinandersetzungs-Frist abläuft oder die Bauträger-Schieflage eines Bestandsobjekts kein offenes Bieterverfahren mehr erlaubt: schriftliches Cash-Angebot in 7 Werktagen, Beurkundung typischerweise innerhalb von 28 bis 30 Tagen, Faktor-Abschlag 10 bis 25 Prozent gegenüber dem Spitzenfaktor – ehrlich beziffert, dafür mit Notartermin im Kalender.
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So funktioniert der Verkauf
In 4 einfachen Schritten zum Verkauf Ihrer Immobilie
1
Tag 0 bis 1: Sofortmeldung mit Anlass und Stichtag
Sie melden sich werktags telefonisch oder per E-Mail an [email protected] und nennen drei Punkte: Adresse und Eckdaten des Mehrfamilienhauses, den auslösenden Anlass (drohende Zahlungsunfähigkeit, Insolvenzantrag, Erbauseinandersetzungs-Stichtag, Bauträger-Schieflage in einem Anschlussprojekt) sowie Ihren harten Stichtag, an dem Liquidität verbindlich vorliegen muss. Wir bestätigen die Aufnahme als Sofortmandat innerhalb weniger Stunden, ziehen das Investmentteam zusammen und stellen den Vorgang im Investitionsausschuss auf Eilbearbeitung. Eine Mieterliste als PDF und die letzten zwölf Monate Sollmiete reichen für den Start – mehr brauchen wir an Tag 0 nicht.
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Tag 2 bis 4: Faktor-Schätzung statt Wertgutachten
In einem Sofortverfahren ist kein Raum für ein Verkehrswertgutachten nach §194 BauGB oder eine vollständige Ertragswertberechnung mit DCF-Modell. Wir arbeiten mit einer Faktor-Schätzung: Bodenrichtwert, drei bis fünf vergleichbare MFH-Verkaufsfälle der letzten 18 Monate aus der amtlichen Kaufpreissammlung, Mietspiegel-Niveau und ein Risikoabschlag für nicht inspizierbare Punkte. Eine kompakte Vor-Ort-Begehung von 45 bis 60 Minuten – Treppenhaus, Heizungsraum, Dach, eine Beispielwohnung – reicht im Sofortmodus. Die fehlende Tiefe der Due Diligence wird über den Faktor-Discount ausgeglichen, transparent ausgewiesen und nicht hinter Floskeln versteckt.
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Tag 5 bis 7: Verbindliches Cash-Angebot mit 7-Tage-Versprechen
Spätestens am siebten Werktag nach Erstkontakt liegt ein schriftliches, verbindliches Cash-Festpreisangebot vor – mit Fixpreis, Faktor-Herleitung, ausgewiesenem Sofort-Discount und expliziter Eigenkapital-Bestätigung statt Finanzierungsvorbehalt. Sie haben 48 bis 72 Stunden für die Annahme; im Sofortmodus ist eine längere Bedenkzeit prozesswidrig, weil sie den 28-Tage-Notartermin verschiebt. Nachträgliche Preiskürzungen, Klauseln oder Bedingungen kommen nicht – das Angebot trägt den Wert des Versprechens nur, wenn es exakt so beurkundet wird, wie es ausgesprochen wurde.
4
Tag 14 bis 28: Notartermin und Kaufpreiszahlung über Notaranderkonto
Vertragsentwurf liegt am Tag 10 bis 14 vor, Beurkundung wird auf Tag 21 bis 28 terminiert. Der Kaufpreis fließt auf das Notaranderkonto vor oder unmittelbar nach Beurkundung – im Sofortmodus zwingend, weil der klassische Weg über Auflassungsvormerkung, Lastenfreistellungserklärung und Bankzusage zwei bis vier Wochen länger dauert. Die Auszahlung an Sie erfolgt durch den Notar nach Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch, regelmäßig in Tag 35 bis 42. Bei Insolvenzgefahr und vorhandenem Sanierungsgutachten nach IDW S6 stimmen wir den Zahlungszeitpunkt eng mit der Kanzlei und dem vorläufigen Insolvenzverwalter ab.
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Kein Makler, kein Stress – Ihre Vorteile im Überblick
Liquidität mit Datum statt Hoffnung – Cash in 4 Wochen
Bei drohender Zahlungsunfähigkeit zählt nicht der höchste Faktor, sondern das Datum auf dem Notaranderkonto. Wer in der dreiwöchigen Insolvenzantragsfrist nach §15a InsO steckt, kann auf einen 9-monatigen Investorenprozess nicht warten – auch nicht auf einen 8-Wochen-Schnellverkauf. Sofortankauf liefert ein verbindliches Datum: Cash-Angebot Tag 7, Notartermin Tag 28, Auszahlung über Notaranderkonto Tag 35 bis 42. Diese Planbarkeit verhindert die Antragstellung, schützt die Geschäftsführung vor persönlicher Haftung nach §15b InsO und kostet Faktor-Punkte – aber keine Existenz.
Erbauseinandersetzungs-Fristen und Pflichtteilsklagen einhalten
Wenn eine Erbauseinandersetzungsklage rechtskräftig wird, ein Pflichtteilsergänzungsanspruch nach §2325 BGB binnen Wochen zu erfüllen ist oder das Nachlassgericht eine Versteigerung angedroht hat, gibt es keine Bedenkzeit. Eine Teilungsversteigerung führt erfahrungsgemäß zu Erlösen 25 bis 40 Prozent unter dem Verkehrswert und blockiert das Objekt zwölf bis achtzehn Monate. Ein Sofortankauf liefert binnen vier Wochen einen notariellen Kaufvertrag mit Auszahlung aufs Nachlasskonto – schneller, planbarer und in der Vollkostenrechnung deutlich besser als die Versteigerung.
Bauträger-Schieflage abfedern, ohne das Anschlussprojekt zu verlieren
Wenn ein Bauträger im laufenden Projekt Eigenkapital nachschießen muss, weil die Baukosten 18 bis 25 Prozent über Plan liegen oder die finanzierende Bank Nachbesicherung verlangt, ist die Verwertung eines Bestands-MFH oft die einzige Quelle. Ein Maklerverkauf scheitert an der Zeitachse, ein Brückenkredit am Verschuldungsgrad. Sofortankauf konvertiert ein Bestandsobjekt in vier Wochen in Eigenkapital – das schützt das Anschlussprojekt vor Stillstand, Konventionalstrafen aus Bauverträgen und Reputationsverlust am Markt.
Strikte Vertraulichkeit – kein Inserat, keine Mieter, keine Banken
Bei akuter Schieflage darf kein Inserat erscheinen, kein Schild im Vorgarten stehen, kein Datenraum-Hinweis durch Banken oder Gewerbekreise gehen. Hausbanken kürzen Linien, Mieter werden unruhig, Lieferanten verlangen Vorkasse. Sofortankauf läuft strikt unter NDA, ohne Veröffentlichung, ohne Marktbeobachter-Meldung. Mieter werden erst nach Beurkundung höflich angeschrieben, Banken erst durch das Notariat im Rahmen der Lastenfreistellung informiert – frühestens in Woche 5.
Ehrliche Bezifferung des Sofort-Discounts statt Schönrechnerei
Wir beziffern den Sofort-Discount im Angebot exakt und transparent: Spitzenfaktor laut Vergleichstransaktionen, abzüglich Marktphasen-Discount, abzüglich Sofort-Aufschlag von 10 bis 25 Prozent für die verkürzte Due-Diligence-Tiefe und das übernommene Wiederveräußerungsrisiko. Sie sehen, was Geschwindigkeit kostet, und können diese Zahl gegen Brückenkreditzinsen, Insolvenzkosten, Pflichtteilsergänzungsansprüche oder Bauträger-Konventionalstrafen rechnen. In den meisten Sofort-Konstellationen ist der Discount die deutlich günstigere Alternative – aber wir verstecken ihn nicht.
Klare Absage, wenn Sofort-Verkauf NICHT die richtige Wahl ist
Wenn die Eile reine Bequemlichkeit ist, der Liquiditätsbedarf in 8 bis 12 Wochen darstellbar ist oder eine Brückenfinanzierung möglich wäre, sagen wir das beim Erstkontakt. Sofortankauf ist das schärfste Werkzeug im Verkaufskasten – mit dem höchsten Discount. Wer Zeit für 4 bis 8 Wochen hat, fährt mit dem klassischen Schnellverkauf besser; wer 6 Monate hat, mit dem strukturierten Bieterverfahren. Ein Sofort-Mandat öffnen wir nur, wenn alle planbaren Alternativen objektiv ausgeschlossen sind.
Warum nicht über einen Makler verkaufen?
Der direkte Weg ist oft der bessere
Makler vs. Direktankauf
- Cash-Angebot in 7 Werktagen, Beurkundung in Tag 21 bis 28, Auszahlung über Notaranderkonto in Tag 35 bis 42 (statt: Investmentmakler-Verkauf 6 bis 12 Monate – beim Sofortbedarf strukturell unmöglich, weil bereits die Vorbereitungsphase mit Memorandum 4 bis 8 Wochen dauert)
- Faktor-Schätzung in 2 bis 4 Tagen auf Basis Bodenrichtwert, Vergleichstransaktionen und Mietspiegel – Risikoabschlag transparent ausgewiesen (statt: Verkehrswertgutachten nach §194 BauGB oder DCF-Modell mit 4 bis 6 Wochen Erstellungszeit – Zeitachse unvereinbar mit Insolvenzantragsfrist oder Pflichtteilsstichtag)
- Cash-Ankauf aus eigenem Eigenkapital, Kaufpreiszahlung direkt aufs Notaranderkonto, kein Bankvorbehalt, kein Rückzieher (statt: Käufer mit Finanzierungsvorbehalt – platzt die Bankzusage in Woche 6, ist die 4-Wochen-Frist längst gerissen, Insolvenzantrag oder Versteigerung sind dann unausweichlich)
- Strikt unter NDA, keine Veröffentlichung, keine Marktbeobachter-Meldung an BulwienGesa oder JLL, Mieter und Banken erst nach Beurkundung informiert (statt: Inserat auf ImmoScout oder Capital, Datenraum-Freigabe an 8 bis 25 Investoren – Hausbank und Lieferanten erfahren binnen Tagen, Linien werden gekürzt, Lage eskaliert)
- Festpreis-Faktor 10 bis 25 Prozent unter Spitzenniveau, transparent beziffert – dafür mit Notartermin im Kalender und kalkulierbarer Liquidität (statt: Theoretischer Spitzenfaktor – realistisch nur ohne Zeitdruck und nach 2 bis 3 Bieterrunden erreichbar, im Sofortbedarf praktisch irrelevant)
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Häufig gestellte Fragen
Antworten auf die wichtigsten Fragen zum Immobilienverkauf
Was bedeutet beim Mehrfamilienhaus konkret "sofort verkaufen" – wie schnell ist das Geld da?
Sofort-Verkauf bedeutet beim MFH einen verbindlichen Cash-Festpreis innerhalb von 7 Werktagen nach Erstkontakt, einen Notartermin innerhalb von 21 bis 28 Tagen und eine Kaufpreiszahlung über Notaranderkonto in Tag 35 bis 42. Dieser Rahmen ist die schärfste Variante, die wir seriös abbilden können – jeder schnellere Versprechen ist unrealistisch oder unsauber. Voraussetzung: klares Grundbuch ohne ungelöste Streitigkeiten, vorhandene Mieterliste, Bereitschaft zur kompakten Innenbesichtigung binnen 48 Stunden und eine 48- bis 72-stündige Annahmefrist auf das Cash-Angebot. Bei laufendem Insolvenzeröffnungsverfahren stimmen wir den Zahlungsfluss eng mit der sanierungserfahrenen Kanzlei und dem vorläufigen Insolvenzverwalter ab. Die übliche 8-Wochen-Schnellverkaufs-Schiene oder gar der 6- bis 12-monatige Investmentmakler-Prozess sind in echten Sofort-Konstellationen prozessual nicht abbildbar.
Was kostet die extreme Eile – wie hoch ist der Sofort-Discount beim MFH wirklich?
Der Sofort-Faktor liegt typischerweise 10 bis 25 Prozent unter dem theoretischen Spitzenfaktor, in Druck-Situationen mit hohem Wiederveräußerungsrisiko auch am oberen Ende. Die Bandbreite hat drei Treiber. Erstens die verkürzte Due-Diligence-Tiefe: Statt vollständiger technischer Prüfung, Mieter-DCF und Schadstoffanalyse arbeiten wir mit Faktor-Schätzung und kompakter Begehung – das übernommene Restrisiko fließt in den Discount ein. Zweitens das Wiederveräußerungsrisiko: Wer ein Sofort-Objekt ankauft, muss es notfalls in Schwächephase weitervermarkten, Cap-Rate-Compression bremst, Investoren-Nachfrage wird dünn – diesen Puffer braucht der Käufer. Drittens die Konstellation des Verkäufers: Insolvenzgefahr im fortgeschrittenen Stadium, gepfändete Mietkonten oder schwebende Anfechtungsrisiken nach §§129ff InsO drücken den Faktor zusätzlich. Bei einem MFH mit Spitzenwert von 2,4 Mio. Euro entspricht der Sofort-Discount 240.000 bis 600.000 Euro. Gegenzurechnen sind: vermiedene Insolvenzkosten von 80.000 bis 250.000 Euro, vermiedene persönliche Haftung der Geschäftsführung nach §15b InsO, vermiedene Pflichtteilsergänzungs-Verzugszinsen, vermiedene Bauträger-Konventionalstrafen aus Anschlussprojekten. Die Vollkostenrechnung kippt in echten Sofort-Lagen fast immer zugunsten des Sofortankaufs.
Wann ist ein MFH-Sofortverkauf wirklich nötig – und wann ist er Overkill?
Drei Konstellationen rechtfertigen aus unserer Sicht ein Sofort-Mandat. Erstens drohende Zahlungsunfähigkeit nach §17 InsO oder Überschuldung nach §19 InsO innerhalb der dreiwöchigen Antragsfrist nach §15a InsO – die Geschäftsführung haftet persönlich, jeder Tag zählt. Zweitens Erbauseinandersetzungs-Stichtage: rechtskräftige Teilungsklage, drohende Teilungsversteigerung mit angesetztem Versteigerungstermin, Pflichtteilsergänzungsansprüche nach §2325 BGB mit harter Frist. Drittens akute Bauträger-Schieflage: ein Anschlussprojekt mit zugesagter Eigenkapitalquote droht zu kippen, weil Baukosten 18 bis 25 Prozent über Plan liegen und die Bank Nachbesicherung in vier Wochen verlangt – ohne Sofort-Liquidität platzt das Folgeprojekt mit Konventionalstrafen, Reputationsschaden und Folgehaftung. In allen anderen Fällen – kalkulierbarer Liquiditätsbedarf in 8 bis 12 Wochen, Erbauseinandersetzung ohne harten Stichtag, Strategiewechsel im Bestand, Sanierungsstau ohne akuten Druck – ist Sofortankauf Overkill. Der klassische 4- bis 8-Wochen-Schnellverkauf liefert dann den deutlich besseren Faktor bei nur leicht längerer Dauer.
Welche Alternativen sollte ich vor einem Sofortverkauf ernsthaft prüfen?
Wir empfehlen drei Alternativen vor dem Sofort-Mandat zu prüfen, weil sie häufig Faktor-Punkte retten. Erstens Brückenfinanzierung: Eine kurzfristige Liquiditätslinie auf das MFH zwischen 50 und 70 Prozent Beleihungswert kostet derzeit 7 bis 12 Prozent Zinsen p.a., ist binnen zwei bis vier Wochen abrufbar und überbrückt die acht Wochen bis zum klassischen Schnellverkauf – ein Faktor-Aufschlag von 10 Prozent rechnet sich gegen vier Monate Zinsen häufig nicht. Zweitens Teilverkauf oder Anteilsverkauf: Wenn nur ein Teil der Liquidität sofort gebraucht wird, kann der Verkauf eines Miteigentumsanteils, einer Teileigentumswohnung oder die Aufnahme eines Co-Investors die Sofort-Lage entschärfen, ohne den vollen Discount zu bezahlen. Drittens kurzfristige Mieten-Verbesserung und Mieterhöhung nach §558 BGB: Bei Beständen 15 bis 20 Prozent unter Mietspiegel hebt eine sofortige Anpassung den Ertragswert messbar – innerhalb von 6 bis 8 Wochen umsetzbar, falls die Zeitschiene das hergibt. Diese Optionen prüfen wir kostenfrei am Erstgespräch und sagen offen, wenn eine davon trägt – ein vermiedener Sofort-Verkauf ist für den Eigentümer fast immer das bessere Ergebnis.
Welche Daten brauche ich für eine MFH-Sofortanfrage konkret bereitstellen?
Im Sofortmodus arbeiten wir mit einem reduzierten Datensatz. Pflicht zum Start: aktuelle Mieterliste mit Sollmiete je Einheit, Wohnflächen je Einheit, Adresse und Baujahr, letzte zwölf Monatsabrechnungen oder eine BWA mit Ausweis der Mieterträge, Grundbuchauszug mit Stand der letzten sechs Monate. Diese Unterlagen sollten innerhalb von 24 Stunden verfügbar sein – wenn die Hausverwaltung sie nicht binnen eines Werktags liefert, ist die Sofort-Schiene gefährdet. Nicht zwingend nötig: Verkehrswertgutachten nach §194 BauGB, vollständige Energieausweise nach GEG, technische Reports oder professionelle Fotos. Die Bewertung im Sofortmodus erfolgt explizit als Faktor-Schätzung – Bodenrichtwert, Vergleichstransaktionen, Mietspiegel-Niveau und Risikoabschlag, ohne Vollgutachten. Wer mehr Tiefe will, ist im klassischen Schnellverkauf besser aufgehoben. Bei Insolvenzkonstellationen ergänzen wir die Liste um das Sanierungsgutachten nach IDW S6 (falls vorhanden), den Beschluss zur vorläufigen Eigenverwaltung sowie Kontaktdaten der sanierungserfahrenen Kanzlei und des vorläufigen Insolvenzverwalters.
Dann können Sie jetzt direkt die Anfrage starten – wir melden uns mit einer realistischen Ersteinschätzung zurück.
Mehrfamilienhaus sofort verkaufen – wann die 4-Wochen-Schiene wirklich nötig ist und was sie ehrlich kostet
Ein MFH-Sofortverkauf ist die schärfste Variante des Schnellverkaufs und kein Standardprodukt. Während der klassische Schnellverkauf in 4 bis 8 Wochen läuft und 5 bis 15 Prozent Faktor-Discount kostet, bedeutet Sofortverkauf 7 Tage bis zum verbindlichen Cash-Angebot und 28 Tage bis zur Beurkundung – bei einem Faktor-Aufschlag von 10 bis 25 Prozent gegenüber dem theoretischen Spitzenfaktor. Wir öffnen ein Sofort-Mandat nur, wenn drei Bedingungen kumulativ vorliegen: ein objektiv harter Stichtag (Insolvenzantragsfrist nach §15a InsO, rechtskräftige Teilungsklage, Bauträger-Nachbesicherungstermin), keine planbare Alternative wie Brückenfinanzierung oder Teilverkauf, sowie eine Datenlage, die binnen 24 Stunden eine kompakte Faktor-Schätzung ermöglicht. In jedem anderen Fall raten wir zum klassischen 4- bis 8-Wochen-Schnellverkauf oder zum strukturierten Bieterverfahren – beide liefern bessere Faktoren bei nur leicht längerer Dauer. Diese Seite trennt klar zwischen echtem Sofortbedarf und gefühlter Eile, beziffert den Sofort-Discount ehrlich und zeigt die Alternativen, die häufig sechs- bis siebenstellige Beträge retten.
Wann ein MFH-Sofortverkauf wirklich nötig ist – drei klar abgegrenzte Indikationen
Ein Sofort-Mandat ist juristisch und wirtschaftlich nur in drei Konstellationen verteidigbar. Erste Indikation: akute Insolvenzgefahr. Wenn die Geschäftsführung einer Bauträger-GmbH, einer Bestandshalter-Holding oder einer vermögensverwaltenden GmbH & Co. KG nach §17 InsO Zahlungsunfähigkeit oder nach §19 InsO Überschuldung feststellt, läuft die dreiwöchige Antragsfrist nach §15a InsO. Wer in Tag 8 oder 12 dieser Frist erkennt, dass die Verwertung eines Bestands-MFH die einzige Liquiditätsquelle ist, hat keinen Spielraum für einen 8-Wochen-Schnellverkauf – ein Sofortankauf mit Notartermin in Tag 28 hält die Fristkette gerade noch. Im fortgeschrittenen Stadium muss die Transaktion zusätzlich anfechtungsfest gestaltet werden, was eine sanierungserfahrene Kanzlei und Abstimmung mit dem vorläufigen Insolvenzverwalter voraussetzt. Zweite Indikation: harte Erbauseinandersetzungs-Frist. Wenn das Nachlassgericht eine Teilungsversteigerung mit angesetztem Versteigerungstermin angedroht hat, eine rechtskräftige Auseinandersetzungsklage vorliegt oder ein Pflichtteilsergänzungsanspruch nach §2325 BGB binnen Wochen erfüllt werden muss, kostet jeder Tag Verzugszinsen oder droht das Objekt in eine Versteigerung zu kippen, die erfahrungsgemäß 25 bis 40 Prozent unter Verkehrswert endet. Dritte Indikation: Bauträger- oder Projektentwickler-Schieflage. Wenn ein laufendes Bauprojekt mit zugesagter Eigenkapitalquote durch Baukostenüberschreitungen von 18 bis 25 Prozent kippt, die finanzierende Bank Nachbesicherung in vier Wochen verlangt und das Bestands-MFH die einzige verwertbare Sicherheit ist, rettet ein Sofortverkauf das Anschlussprojekt vor Stillstand und Konventionalstrafen aus Bauverträgen. In jeder anderen Konstellation – planbare Liquiditätsplanung, Strategiewechsel ohne Stichtag, langfristiger Sanierungsstau – ist Sofortverkauf das falsche Werkzeug.
Sofort-Timeline: 7 Tage Cash-Angebot, 28 Tage Notar – was geht und was prozessual nicht geht
Die Sofort-Timeline ist eng getaktet und lässt keinen Puffer. Tag 0 bis 1: Erstkontakt mit Anlassbeschreibung, Stichtag und Eckdaten – telefonisch oder per E-Mail. Tag 1 bis 2: Vorprüfung im Investmentteam, Aufruf als Sofortmandat, kompakte Innenbesichtigung wird auf Tag 2 oder 3 terminiert. Tag 2 bis 4: Faktor-Schätzung auf Basis Bodenrichtwert, drei bis fünf Vergleichstransaktionen, Mietspiegel und Risikoabschlag – kein Vollgutachten, keine DCF, kein technisches Audit. Tag 5 bis 7: schriftliches, verbindliches Cash-Festpreisangebot mit Eigenkapital-Bestätigung. Tag 7 bis 9: Annahmefrist 48 bis 72 Stunden – im Sofortmodus prozessual zwingend, weil längere Bedenkzeit den 28-Tage-Notartermin sprengt. Tag 10 bis 14: Vertragsentwurf durch Hausnotariat. Tag 21 bis 28: Beurkundung. Tag 28 bis 35: Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Tag 35 bis 42: Auszahlung des Kaufpreises über Notaranderkonto. Was geht prozessual nicht: keine vollständige Lastenfreistellung vor Beurkundung (das dauert vier bis sechs Wochen, wir arbeiten mit Lastenfreistellungserklärung der Bank vor Auszahlung), keine vollständige Steuerprüfung (Spekulationsfrist und 3-Objekt-Grenze müssen vorab vom Steuerberater des Verkäufers bestätigt sein), keine offene Mieter-Kommunikation (Mieter werden erst nach Beurkundung höflich angeschrieben, sonst entstehen Kündigungswelle und Wertverlust), keine Verkaufsverhandlung mit mehreren Interessenten (Sofort ist immer ein Direktankauf, nie ein Bieterverfahren). Wer einen dieser Schritte zusätzlich will, muss mindestens auf die 8-Wochen-Schnellverkaufs-Schiene wechseln.
Sofort-Discount 10 bis 25 Prozent: was Geschwindigkeit beim MFH ehrlich kostet
Der Sofort-Faktor liegt 10 bis 25 Prozent unter dem theoretischen Spitzenfaktor – ehrlich beziffert, nicht hinter Wertkorridoren versteckt. Drei Discount-Treiber wirken kumulativ. Erstens die Tiefe der Due Diligence: Eine kompakte 60-Minuten-Begehung statt vollständiger technischer Prüfung lässt offene Risiken in den Bereichen Heizung, Dach, Elektro, Schadstoffe und GEG-Konformität ungeprüft – diesen Risikopuffer trägt der Käufer und preist ihn ein, üblicherweise 5 bis 10 Prozent. Zweitens das Wiederveräußerungsrisiko: Wer ein Objekt im Sofortmodus ankauft, muss es notfalls in einer Schwächephase weiterveräußern, ohne den optimalen Marktzeitpunkt abwarten zu können – das kostet weitere 3 bis 8 Prozent, abhängig von Marktphase und Lage. In Top-7-A-Lagen mit einsetzender Cap-Rate-Compression eher am unteren Rand, in Ruhrgebiet und C-Lagen mit dünner Investoren-Nachfrage am oberen. Drittens die Verkäuferkonstellation: Im fortgeschrittenen Insolvenzstadium mit gepfändeten Mietkonten, schwebenden Anfechtungsrisiken nach §§129ff InsO, gerichtlich angeordneten Sicherungsmaßnahmen oder bei Pflichtteilsergänzungsklagen mit unsicherer Quotenverteilung kommt ein zusätzlicher Aufschlag von 2 bis 7 Prozent für die rechtliche Komplexität. Bei einem MFH mit Spitzenwert 1,8 Mio. Euro entspricht der Sofort-Discount 180.000 bis 450.000 Euro. Diese Zahl ist unangenehm und wir verstecken sie nicht – aber sie ist gegenzurechnen mit: vermiedenen Insolvenzkosten von 80.000 bis 250.000 Euro, vermiedener Geschäftsführerhaftung nach §15b InsO, vermiedenen Pflichtteilsergänzungs-Verzugszinsen von 5 Prozent über Basiszins, vermiedenen Bauträger-Konventionalstrafen aus Anschlussprojekten in fünf- bis siebenstelliger Höhe, vermiedenen Versteigerungs-Discount von 25 bis 40 Prozent unter Verkehrswert. In echten Sofort-Lagen ist die Vollkostenrechnung fast immer eindeutig zugunsten des Sofortankaufs.
Alternativen vor dem Sofort-Verkauf: Brückenfinanzierung, Teilverkauf, Mieten-Verbesserung – wenn die Zeitschiene 8 Wochen oder mehr hergibt
Ein vermiedener Sofort-Verkauf ist für den Eigentümer fast immer das bessere Ergebnis. Drei Alternativen sollten vor jedem Sofort-Mandat geprüft werden. Erste Alternative: Brückenfinanzierung über das Mehrfamilienhaus. Eine kurzfristige Liquiditätslinie von 50 bis 70 Prozent des Verkehrswerts ist über spezialisierte Brückenfinanzierer in zwei bis vier Wochen abrufbar, kostet derzeit 7 bis 12 Prozent Zinsen p.a. und überbrückt die acht Wochen bis zum klassischen Schnellverkauf. Bei einem Sofort-Discount-Differenzbetrag von 10 Prozent gegenüber dem 8-Wochen-Schnellverkauf rechnen sich vier Monate Brückenzinsen häufig nicht – die Brücke spart fünf- bis sechsstellige Beträge. Zweite Alternative: Teilverkauf oder Anteilsverkauf. Wenn nur ein Teil der Liquidität sofort gebraucht wird, ist der Verkauf eines Miteigentumsanteils nach §1008 BGB, einer Teileigentumswohnung oder die Aufnahme eines Co-Investors mit 30 bis 50 Prozent Anteil eine Alternative. Der Discount auf den Anteilsverkauf ist üblicherweise geringer als der Sofort-Discount auf das Vollobjekt, die Restposition bleibt dem Eigentümer. Dritte Alternative: kurzfristige Mieten-Verbesserung. Bei Beständen mit Mieten 15 bis 20 Prozent unter Mietspiegel hebt eine sofortige Anpassung nach §558 BGB den Jahresertrag in 12 bis 14 Monaten messbar – mit Ankündigung, Zustimmung und Klagerisiko sind 6 bis 8 Wochen für die Erstanpassung realistisch. In Verbindung mit einer Brückenfinanzierung kann diese Verbesserung den Faktor im klassischen Schnellverkauf deutlich näher an den Spitzenfaktor heben. Wir prüfen alle drei Alternativen kostenfrei im Erstgespräch und sagen offen, wenn eine davon trägt – ein nicht eröffnetes Sofort-Mandat ist für uns kein verlorener Auftrag, sondern saubere Beratung.
Welche Daten ein MFH-Sofortankauf braucht – Mieterliste sofort, BWA, kein Wertgutachten
Im Sofortmodus reduzieren wir den Datensatz auf das prozessual unverzichtbare Minimum. Pflicht zum Start, lieferbar binnen 24 Stunden: aktuelle Mieterliste mit Sollmiete und Nettokaltmiete je Einheit, Wohn- und Nutzflächen je Einheit, Adresse, Baujahr und letzter größerer Sanierungsstand, BWA der letzten zwölf Monate oder Einnahmenaufstellung mit Ausweis der Mieterträge und Betriebskosten, Grundbuchauszug nicht älter als sechs Monate. Wenn diese Unterlagen nicht binnen eines Werktags verfügbar sind – häufig bei Hausverwaltungen mit langer Reaktionszeit oder bei Erbengemeinschaften ohne zentralen Ansprechpartner – kippt die Sofort-Schiene unweigerlich auf den 8-Wochen-Schnellverkauf. Optional, wenn vorhanden: letzte Betriebskostenabrechnung, Wartungsverträge Heizung und Aufzug, Energieausweis nach GEG. Explizit nicht zwingend: Verkehrswertgutachten nach §194 BauGB, DCF-Modell mit zehnjähriger Cashflow-Prognose, technisches Audit oder Schadstoffanalyse, professionelles Exposé oder Investment-Memorandum, Mietspiegel-Vergleichsanalyse je Einheit. Die Bewertung erfolgt explizit als Faktor-Schätzung: Bodenrichtwert nach BORIS, drei bis fünf Vergleichstransaktionen aus der amtlichen Kaufpreissammlung der letzten 18 Monate, mietspiegel-konformer Vervielfältiger, Risikoabschlag für nicht inspizierte Punkte. Diese Methodik ist methodisch belastbar genug für eine verbindliche Cash-Festpreis-Zusage, aber bewusst weniger tief als ein Verkehrswertgutachten – der Tiefenverlust ist im Sofort-Discount transparent ausgewiesen. Bei Insolvenzkonstellationen ergänzen wir den Datensatz um Sanierungsgutachten nach IDW S6 (falls vorhanden), Beschluss zur vorläufigen Eigenverwaltung, Kontaktdaten der sanierungserfahrenen Kanzlei und des vorläufigen Insolvenzverwalters – diese Punkte sind für die anfechtungsfeste Vertragsgestaltung unverzichtbar.
Sofort-Anfrage starten – konkretes 7-Tage-Versprechen, vertraulich, mit klarer Eskalationskette
Eine MFH-Sofortanfrage erfolgt werktags telefonisch oder per E-Mail an [email protected] mit vier Angaben: Adresse und Eckdaten des Mehrfamilienhauses, Anlass des Sofortbedarfs in zwei bis drei Sätzen (drohende Insolvenz, Erbauseinandersetzungs-Frist, Bauträger-Schieflage), harter Stichtag, an dem Liquidität verbindlich vorliegen muss, Kontaktdaten für die Eskalationskette einschließlich Steuerberater, Anwalt oder Insolvenzverwalter. Wir bestätigen die Aufnahme als Sofortmandat innerhalb weniger Stunden und stellen den Vorgang im Investmentteam auf Eilbearbeitung. Innerhalb von 24 Stunden vereinbaren wir die kompakte Innenbesichtigung; innerhalb von 7 Werktagen liegt das verbindliche Cash-Festpreisangebot vor. Das 7-Tage-Versprechen gilt unter drei Bedingungen, die wir am Erstkontakt offen prüfen: vollständige Pflichtdaten binnen 24 Stunden, Innenbesichtigungstermin binnen 48 Stunden, klares Grundbuch ohne ungelöste Streitigkeiten. Wenn eine dieser Bedingungen nicht erfüllt ist, sagen wir es im ersten Gespräch und schlagen die 8-Wochen-Schnellverkaufs-Schiene oder den strukturierten Bieterverfahren-Weg vor – mit deutlich besseren Faktoren. Die gesamte Kommunikation läuft strikt unter NDA, ohne Inserat, ohne Marktbeobachter-Meldung, ohne Information an Hausbank, Lieferanten oder Mieter vor Beurkundung. Bis zur Unterschrift beim Notar entstehen keine Kosten und keine Verpflichtungen. Kontakt: P1 Immo, [email protected]. Werktags Bestätigung innerhalb weniger Stunden, Cash-Festpreisangebot innerhalb von 7 Werktagen, Notartermin innerhalb von 28 Tagen.
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